Financial Plans in your life.

‐ 30代・40代のための資産運用やら生活に関するアレコレ -

【シリーズ・マイホーム購入】第2回「土地を購入する際のポイントは?(その2)」

f:id:s56530:20190327004526j:plain

 マイホームを建てるにあたってのポイントについて、今回は第1回に引き続き「土地の購入についてお話したいと思います。

 今回はそもそも建築ができる土地なのかどうか?について「道路への接続」に焦点を当てて確認すべきポイントを紹介したいと思います。

接道義務を満たしているか?

 人がたくさん住んでいるような市の都市部などで指定されている「都市計画区域」では、建築基準法により、住宅などの建物を建てる土地は「幅員(道路の幅が)4m以上の(建築基準法上の)道路に2m以上接していなければならない」と決められています。これがいわゆる「接道義務(道路に接続していなければならない義務)」であり、外周がすべて”まるっと”道路に接していない土地や、道路に接続している間口が2mに満たない土地では、原則として建築確認(建築工事などの許可を市や県などから受ける事務手続き)を受けることができません。

 よって最近、住宅地などでよく目にする「旗ざお状(下記図のような形)の敷地」や昔からの遊休地などを宅地造成せずに売りに出したような「不整形(いびつ)な敷地」では、上記義務を満たしているか、よく確認する必要があります。

 なお、上記の義務については、あくまで「都市計画区域」に限定される義務となりますので、「都市計画区域外」であれば発生しません。が、道路に接続していない土地はどう考えても住むには適さないのでどちらにしろ、接道していることは確認した方がいいでしょう。(道路がなければ隣接地の土地所有者から通路部分を借りたりする必要性がでてきますからね。トラブルのもとですよね。)

f:id:s56530:20190327001157j:plain

 実際の紛争事例として、「旗ざお状の敷地」の接道箇所の幅員が1.75mで接道義務に違反したまま建売住宅が販売されたという事例がありますので、幅員があまりないと感じた場合は、売主や媒介業者の説明および図面の確認だけでなく、現地の確認をした際に、自分で実際に計測することをお勧めします。

 また、接道する道路ですが、”見た目は道路そのもの”であっても、それが建築基準法で認められたモノ(建築基準法上の道路)でなければ接道義務を満たすことにはなりませんので注意が必要です。

建築基準法で認められた「道路」とは

 建築基準法上で認められる「道路(接道義務でいうところの道路)」は以下のとおりです。

f:id:s56530:20190327001923j:plain

出典:宮城県HP(https://www.pref.miyagi.jp/soshiki/ok-doboku/bslawroad.html

 これらの条件のいずれにも該当しない場合は、たとえその形が道路と何ら変わらない形だったとしても、”建築基準法の上では道路”として扱われないことになります。

 なお、「建築基準法による道路か否か」は「公道か私道か」とはまったく関係ないので「公道に接していなければ建築できない」ということはありません。

 建築基準法の道路か否かは、市役所等の建築指導を行っている部署(建物を建ててよいか確認や許可を行う部署=建築指導課、建築審査課など)で調べることができますので、自分で確認するか、不動産会社の担当者等に確認してみる(確認してもらう)と良いでしょう。

 また、話は少しそれてしまいますが、市役所に道路の確認に行くのであれば都市計画道路の存在も確認しておくとよいです。都市計画道路とは、「いずれそこにこういった道路をつくりますよ」と、自治体が計画している道路になります。

 もし購入した敷地が都市計画道路の網をかぶっているようであれば、建築の制限を受けることとなり、また、実際に計画道路の事業が実施された場合は、その用地買収交渉に応じ、最終的には転居しなければいけなくなりますので、「終の棲家」を建築しようとしている方であればそういった土地の購入は控えたほうがいいでしょう。

↓↓↓良ければこちらもご覧ください。

www.financial-plan.work

www.financial-plan.work